再生マンションのコンビニをめざす


何度も述べているように、中古物件の内装は、新築の内装よりコストがかかる。その理由は簡単で、さまざまな制約の下で工事をしなければならないからだ。新築なら、下から順に積み上げ、クレーンを使い機材を持ち上げられる。専用のリフトを使って、資材を運搬することもあらかじめ進行表に盛り込まれているから難なくできる。

一方、中古物件の場合は、周囲に人が住んでいるから、工事ができる時間は限られている。騒音も立てられないし、ダストや廃棄物の取り扱い、また、共用部分の養生にも気を使わなければならない。しかも、クレーンは使えない。むかしのマンションだから、下手をすれば五階建てでもエレベーターはない。階段を使い、人力で資材を搬送しなければならないケースも多いだろう。

マンション

かくして職人を使えば、労賃がかさむことになる。こうしたコストは当然、価格に反映される。この部分を削減する方策を講じなければ、顧客の経済的な負担はかさみ、結果としてリフォーム業界そのものの進展を妨げることになる。リフォーム業界が遅れているのは、まさにこの点だと指摘するYは、その具体例を以下のように示す。次にあげるのは、キッチンセットを取り付ける例だ。

①解体→既存の備品を解体してもらい、それを廃棄する算段をつけなければならない。②下地処理→備品を取り去ったら、次に、下地を平らにしなければならない。壁も造作を施す必要がある。
したがって、左官屋、タイル職人、時には大工も入れる。③設備の搬入・設置→メーカーからキッチンセットを運び、組み立ててもらう。④水光熱関連→電磁調理が主流になってきているため電気工事が必要となる。もちろんガスエ事も必要だ。

さらに、給排水の配管を接続してもらう。さて、これらの作業にいったい何人の専門家が必要だろうか。それぞれの職人、専門業者には当然、日当を払わなければならない。作業自体は、数時間で終わるものもあるが、労賃としては一人工が発生するのだ。「朝から晩までの仕事ではないんですよ。
だけど、それぞれ一人工を支払わなければなりません。電気、水道、ガスにそれぞれ二万円ずつ払えば、計六万円の賃金が発生します。車両代、出張派遣料が加算される場合ももちろんあります。この三人工の仕事を一人でできれば、多少割増料金を上乗せしたとしても、トータルで見れば安くなるでしょう。

水道水

もちろん、資格は必要ですが、一人であれもこれもやれる人、つまり多能工を育成すれば、非常に合理的になるわけです。人件費もぐっと圧縮できます。某I会社ではいま、それをやろうとしているのです」ガスエ事でも、新築物件なら一階からはじめて順に各部屋をまわり、一日仕事になる。日当の理屈は通るわけだ。水道工事、電気工事も同様である。

しかし、中古物件の場合は、一部屋のために高い人件費が発生する。それならば、たとえば電気工事ができる人間に水道、ガスエ事の資格を取得してもらい、割増料金を払ったほうがいいということになる。「むかしは八百屋、魚屋、肉屋と小売店が別々にあるのが当たり前でした。しかし、スーパーマーケットができてワンストップショッピングが可能になり、専門小売店の多くは衰退した。そしていま、そのスーパーも、コンビエエンスストア(コンビエ)に押されて業績がかんばしくありません。


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